fotos
Технология покупки
Вся недвижимость - г. Нижний Новгород №04 (14) 31 января - 6 февраля 2006г. Ирина Бондаренко

Покупая здание, будущий собственник надеется, что вместе с ним приобретает и права на землю, на которой это здание расположено. Но может оказаться, что вместо прав он приобретает лишь множество дополнительных проблем. В каких случаях права достаются без проблем и наоборот, рассказывает Алексей Сухих, директор юридической компании “Сухих и партнеры”.

 

Действие первое: предъявите права, пожалуйста

 

Начать нужно с выяснения, какими же правами обладает продавец на продаваемое имущество и на что именно, на какие объекты эти права распространяются: как известно, нельзя продать больше, чем имеешь сам.

 

Продавец должен обладать правом собственности на само здание и такими правами на земельный участок, чтобы покупатель, то есть будущий собственник здания, мог пользоваться теми же правами на землю, которыми пользовался продавец, и их объем не зависел от воли владельца участка.

 

С правами на объект недвижимости разобраться обычно бывает не сложно, а вот с землей могут возникнуть проблемы.

 

Земля под зданиями чаще всего принадлежит не тому, кому принадлежит само здание, а городу или государству, а владелец здания арендует ее.

 

Но оказывается, и право аренды можно передать покупателю здания независимо от желания собственника. Право аренды земельного участка переходит к покупателю здания без согласия собственника земельного участка при условии заключения соответствующего договора только в одном случае – если договор аренды земли заключен продавцом здания на срок пять лет и более. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса все права и обязанности по аренде земли в этом случае переходят новому приобретателю недвижимости.

 

В этом случае для покупателя здания проблемы с землей решены на 95%. Это очень удобно и выгодно для всех участников процесса – и для продавца, и для покупателя, и для собственника земли.

 

Покупателю здания для получения права аренды земельного участка, на котором это здание расположено, не нужно писать заявление в администрацию, его обращение будет носить по сути уведомительный характер, если у продавца здания договор аренды был заключен на этот участок на пять лет или более. Нужно просто зарегистрировать договор о передаче прав аренды в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После регистрации этого договора с администрацией заключается дополнительное соглашение.

 

Если срок арендного договора меньше, то покупателю здания для заключения нового договора аренды нужно пройти длинный и не всегда успешный путь. Сначала продавец должен написать заявление в администрацию с просьбой расторгнуть договор аренды земельного участка. Новый собственник пишет письмо с просьбой заключить с ним договор об аренде земельного участка. Кто платит арендную плату в этот период, не всегда ясно определено, а перерыв между расторжением прежнего договора и заключением нового может быть достаточно долгим. Не исключено, что покупателю здания, расположенного на участке с краткосрочной арендой, потребуется выполнить межевание участка, согласовать границы с соседями. Возможно, на часть участка претендует кто-то другой.

 

Поэтому покупателю здания до подписания договора купли-продажи нужно поинтересоваться правами продавца здания на земельный участок и проверить наличие следующих документов:

 

Зарегистрированного договора аренды земельного участка (напоминаем – на срок не менее 5 лет).

 

Межевого дела. Нужно проверить соответствие площади и границ земельного участка по кадастровому плану словесным обещаниям продавца. Необходимо также проверить, для каких целей предоставлялся земельный участок. Это тоже указывается в кадастровой карте (кадастровом плане).

 

Действие второе: где рубильник?

 

Когда покупатель выяснит, какой объем прав на здание и на землю реально может передать ему продавец, нужно разобраться, какую недвижимость продает собственник, что стоит за словом “здание” – только стены или то, что позволяет ему нормально функционировать. Иными словами, в чьих руках и на какой территории будет “рубильник”, подключающий здание к коммуникациям, покупает ли он вместе со стенами и право пользоваться инженерными сетями, которые обеспечивают здание теплом, водой, энергией, связью, кому они принадлежат и в каком состоянии.

 

Бывают случаи, когда инженерные сети уже проданы другому лицу. В практике нашей компании была такая ситуация, когда нашему клиенту предлагали купить здание, фактически не обеспеченное коммуникациями, точнее, коммуникации принадлежали другой организации. Конкурсный управляющий предприятия-банкрота сначала продал инженерные сети, которые обеспечивали ряд зданий, а потом уже предложил здание нашему клиенту. Все коммуникации в здании вроде бы действовали, но так как сети принадлежали другому лицу, новый собственник вполне мог остаться без тепла, воды и света, ему необходимо было заключить договор аренды с новым собственником инженерных сетей. А это дополнительный непредвиденный расход, размер которого в будущем невозможно предсказать.

 

Будущему собственнику здания имеет смысл стать и владельцем коммуникаций, по крайней мере, до точки их подключения к муниципальным сетям.

 

Другая реальная ситуация: администрация продала практически все помещения в здании, остававшемся на балансе предприятия с советских времен. Один из новых собственников за свой счет сменил все внутренние коммуникации, включая водопровод, электропроводку и ВРУ, постепенно выкупил все помещения и продал здание. Но когда новый собственник пришел заключать договор с электроснабжающей организацией, там поинтересовались, в чьей собственности находится ВРУ, потому что у энергетиков был только договор с балансодержателем. Балансодержатель, хотя и не вкладывал в ремонт ни копейки, не захотел бесплатно отдать свое право “руководить рубильником”. Дело пришлось решать в суде.

 

Не помешает уточнить, продается ли вместе со зданием и свежевыполненный евроремонт, или его придется оплатить отдельно. Наш клиент хотел купить отличное пристроенное здание в хорошем месте. И цена была вполне приемлемой. Но когда мы задали вопрос, станет ли собственностью нашего клиенты и новенькая входная группа, и отделка стен, выяснилось, что собственник за этот ремонт не расплатился с подрядной организацией, и за него придется платить отдельно – чуть ли не столько же, сколько стоит само здание.

 

Желательно не только выяснить все эти немаловажные детали, но и включить в договор максимальное описание предмета купли-продажи.

 

Действие третье: на земле и под землей

 

То же самое нужно выяснить относительно земельного участка, права на аренду которого перейдут к покупателю после приобретения здания. Будущему собственнику здания необходимо знать, не обременен ли земельный участок, на котором здание расположено, какими-либо сервитутами (правами третьих лиц), какие проложены под землей коммуникации и кому они принадлежат. Возможно, новый собственник здания планирует что-либо построить или сделать пристрой к зданию. Если на месте предполагаемого строительства расположены какие-либо коммуникации, инженерные сети, это может оказаться невозможным. Наличие в непосредственной близости к зданию муниципальных сетей может затруднить его эксплуатацию, например, серьезная авария может на период ремонта сделать невозможной подъезд к зданию. Поэтому покупателю здания нужно знать не только о том, какой площади земельный участок он получит вместе со зданием, но и что находится под землей, какие там коммуникации, кто имеет право ими пользоваться.

 

Действие четвертое: кто контролирует шлагбаум

 

Нужно обязательно выяснить, нет ли каких-либо препятствий для того вида деятельности, который собирается осуществлять в данном здании его будущий собственник. Препятствия могут быть как технические, так и правовые. Какие нужны технические параметры, предприниматель, как правило, знает. Но не всегда предполагает, что возможны правовые ограничения. Например, экологические. К наличию охраны на территории потенциальные собственники относятся как правило, положительно, но контроль за въездом дает возможность манипулировать собственниками зданий тому, кто этот контроль осуществляет. Установление платы за въезд – самый простой способ такой манипуляции. Но тот, кто поднимает шлагбаум, может фактически блокировать работу фирмы, не пропуская машины и посетителей.

 

Предположим, приобретаемое здание находится на территории бывшего промышленного предприятия, какого-либо АО, которое само уже продукции не выпускает, но остается собственником части зданий и обладателем прав на землю – чаще всего арендатором. На территории такого “предприятия” – несколько уже проданных зданий, принадлежащих теперь другим собственникам. Владельцы этих зданий, как правило, имеют права на небольшой участок земли вокруг здания, но все дороги, все подъезды к этим объектам – территория прежнего владельца, хозяина “предприятия”: он платит за эту землю арендную плату и теоретически должен содержать дорогу в порядке, то есть чистить ее, ремонтировать. Хотя “хозяин дороги” чаще всего не следит за ее состоянием должным образом, но его права на эту территорию дают ему возможность диктовать свои условия казалось бы независимым и полноправным собственникам зданий.

 

Теоретически владельцы зданий могут приобрести сервитут – право на пользование этой дорогой, за которое они будут платить не хозяину предприятия, а владельцу земли – государству. Сервитут можно установить в добровольном или судебном порядке. Но в нижегородской судебной практике таких дел пока не было. Во всяком случае при покупке здания желательно просчитать вероятность возникновения “транспортной проблемы”.

 

Действие пятое: покупка

 

Вы уже убедились, что покупка здания – это не просто подписание договора купли-продажи, это длительный и сложный процесс. В действительности подготовительных этапов может быть не четыре, как в нашей статье, а гораздо больше (в зависимости от ситуации). Но если их пропустить, если подписанию договора не будет предшествовать детальное изучение предмета покупки, то в обмен на свои деньги покупатель получит вместо прав одни проблемы. Ну а если подготовительный процесс показался вам слишком длительным и долгим, сложным и непредсказуемым, доверьте его тем, кто знает все нюансы этого процесса.

 

ВСЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – г. Нижний Новгород № 04(14) 31 января – 6 февраля 2006 г.

Ирина Бондаренко