Chief_№18_2008_стр. 24
Земельные споры
журнал “The Chief” N 19

«Здания и сооружения живут в среднем сто лет, земельные участки значительно дольше, а противоречия, связанные с ними, были до и останутся  после…»

 

НАША СПРАВКА
Сухих Алексей Геннадьевич
Руководитель, адвокат, управляющий партнер Адвокатского бюро «Сухих и Партнеры». Общий стаж юридической работы – с 1993 года. Личные качества: бережное отношение к проблемам клиентов, способность сохранять конфиденциальность информации, порядочность, верность слову.

 

Основной задачей деятельности нашего Адвокатского бюро является  правовая защита экономически активных субъектов – коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей – по вопросам урегулирования проблем, связанных с недвижимостью и земельной собственностью. В нашей стране эти проблемы подчас встают так остро, что самостоятельно, без помощи профессионалов, решить их практически невозможно.  Большинство проблем, связанных с недвижимостью и землей являются серьезными, и все же мы стараемся заниматься лишь самыми крупными и сложными из них.
Сложность этого круга вопросов обусловлена тем, что в России любая деятельность, касающаяся строительства, владения недвижимостью и землепользования встречает противодействие властей. Это обусловлено исторически. Наша  земля изначально не была частной, еще и до революции она в большинстве своем являлась государственной, то есть принадлежала одному человеку, царю, либо в небольшом количестве находилась в собственности помещиков. При советской власти почти  вся земля также была государственной собственностью, и Россия, став правопреемником бывшего СССР, естественно, также сохранила эту землю в собственности государства. Конечно, в определенных случаях, землю можно было  приватизировать, получить в частную собственность. Но речь идет исключительно о тех земельных участках, которые люди используют в своих личных потребительских целях – под жилищное строение, для ведения огорода и др. И совсем иное дело – приобретение и использование ее для экономической деятельности.
С какими проблемами может столкнуться предприниматель или коммерческая структура, решающая для организации производства приобрести какой-либо земельный участок, принадлежащий либо частному лицу, либо государству?
Довольно распространенный случай, когда земельный участок вокруг уже приобретенного здания оказывается никак не оформленным, или оформленным ненадлежащим образом еще в советские времена, и теперь требуется привести его к какому-то правовому статусу – купить или взять в аренду.
Есть и масса других более или менее часто встречающихся земельных споров, связанных с реконструкцией, перепланировкой или перестройкой зданий, уже находящихся в собственности. В нашей практике  есть несколько споров, которые как нельзя лучше подтверждают всю сложность и неоднозначность решения этих проблем.

 

ВОТ ПЕРВЫЙ ПРИМЕР такого спора. На аукционе предприниматель приобрел в собственность недвижимое  имущество – здание диспетчерской площадью 120 кв.м. Ранее это здание принадлежало автопредприятию. Вокруг здания находилась стоянка автобусов – асфальтированная территория площадью 2000 кв.м. метров. Предприниматель оформил право собственности на купленное им здание и обратился в администрацию за оформлением  в собственность и прилегающего к нему земельного участка.  Его желание было вызвано тем, что здание диспетчерской представляло для него экономический интерес только в том случае, если он сможет использовать и территорию вокруг диспетчерской (так же, как использовало ее и автопредприятие).  «Но мы же не продавали вам прилегающий к зданию земельный участок, мы продавали вам только здание» – был ответ чиновников. Но ведь в данном случае эти объекты выступали, как принято сейчас говорить, как единый  экономический кластер, как одна производственная единица. У нас единственная в мире страна, где недвижимость не следует за судьбой земельного участка, а наоборот земельный участок следует за судьбой расположенных на нем зданий и сооружений. И именно поэтому администрация не должна была отказывать собственнику в приобретении данного земельного участка, который он мог бы использовать по целевому назначению в соответствии с поставленными экономическими задачами.

 

ЕЩЕ ОДИН СЛУЧАЙ, который мы считаем наиболее показательным с точки зрения отношений бизнеса и уполномоченных органов власти по вопросам земли и строительству вообще. У компании есть магазин площадью 1000 кв.м, пристроенный к жилому дому, земля под магазином находится в аренде. Собственник магазина принимает решение надстроить второй этаж и отдает на согласование в соответствующие органы проект будущей реконструкции. Ему выставляются замечания, собственник вносит в проект соответствующие коррективы и, не дожидаясь окончательного согласования,  начинает строительство, так как эти согласовательные процессы могут идти долгие месяцы. Администрация, увидев, что строительство началось до окончания согласования, отменяет свое распоряжение о разрешении строительства. Мы обратились в арбитражный суд с требованием признать незаконным отказ в согласовании проекта. В процессе судебной деятельности выяснилось, что у администрации нет доказательств того, что проект реконструкции не соответствовал установленным нормам и правилам. На сегодняшний момент суд обязал администрацию рассмотреть проект повторно и вынести мотивированное заключение о его соответствии существующим нормам и правилам. В довершение следует сказать, что в суде дело рассматривалось более года. Возникает закономерный вопрос: как можно при таком подходе делать инвестиции в будущее?
А о следующем споре (несмотря на то, что им не занималось  наше бюро) я не могу не сказать, потому что он связан с новым способом рейдерского захвата земли.

 

ИЗВЕСТНАЯ  ГРУППА компаний обращается к собственникам с предложением расселения их домов для последующего строительства на освободившемся месте торгового центра.  Часть людей согласилась на предложение застройщиков, некоторые отказались. Поскольку дома старые, то, несмотря на то, что собственников много, фактически проживают в домах единицы. Не согласившийся на расселение жилец уезжает в отпуск, а вернувшись, обнаруживает, что дома нет, а на его месте уже вырыт котлован. Вместо родных стен его встречает письмо примерно следующего содержания: «Уважаемый товарищ… ! Наша компания произвела оценку вашего дома в сумму, равную 450 000 рублей, с последующим его сносом в соответствии с постановлением. Причитающиеся Вам деньги вы можете получить у нотариуса…, по адресу…». Когда бывший собственник начинает возмущаться действиями застройщиков, те обратились в суд с иском о прекращении права собственности на имущество в связи с гибелью этого имущества.
В данном случае налицо нарушения прав собственника (застройщик не был уполномочен заказывать оценку чужого имущества, а само уничтожение этого имущества является самоуправством). Но для нас этот пример важен потому, что он наглядно демонстрирует наличие огромной пропасти между интересами власти, бизнеса и населения. Судите сами: если администрация не дает разрешения на застройку территории  – не может быть организован бизнес; если дает – могут пострадать собственники; если собственники идут  в суд – будет наказан кто-то из органов власти или собственник бизнеса, отдавший распоряжение на уничтожение чужого имущества.
Специалисты нашего адвокатского бюро каждый день находятся в стадии урегулирования этого конфликта. Иногда мы выступаем в роли нападающей, иногда – в роли защищающей стороны. Получается, что мы фактически аккумулируем и негативный опыт неудавшихся экономических проектов, и позитивный опыт правового разрешения проблем, связанных с землевладением и правом собственности.  Также мы участвуем в планировании стратегического развития предприятий, используя свои знания о наличии тех или иных подводных камней, которые могут подстерегать наших клиентов на пути взаимодействия с государственными и другими  структурами.